Le locataire doit user paisiblement des locaux loués. Cela signifie qu’il doit utiliser le logement conformément à sa destination (habitation ou usage professionnel) et dans le respect de la tranquilité du voisinage.

En effet, le locataire ne doit pas être à l’origine de nuisances qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage, c’est-à-dire que le trouble doit être répété, excessif ou anormal par rapport aux usages du lieu et aux horaires habituels.

Il ne peut donc pas s’agir des bruits de la vie courante (par exemple, enfants qui jouent, talons sur le sol, meubles déplacés occasionnellement, fête occasionnelle, travaux effectués en journée, stationnement temporaire d’un objet dans les parties communes).

Ces troubles peuvent être caractérisés en cas de :

• Nuisances sonores ou olfactives (par exemple, utilisation prolongée d’instruments de musique ou d’appareils bruyants à des horaires inappropriés, fêtes fréquentes la nuit)

• Violences à l’égard de tiers (par exemple, menaces verbales ou insultes régulières, agressions physiques, harcèlement moral)
• Dégradations ou encombrement des parties communes
• Non-respect du règlement de copropriété.

Action du voisin envers le locataire et le propriétaire

Lorsqu’un voisin est victime de nuisances de la part d’un locataire, plusieurs étapes sont à respecter pour faire cesser le trouble subi.

• Le voisin doit aller voir le locataire qui occupe le logement d’où proviennent les nuisances pour lui parler de sa gêne et lui demander de faire cesser ces nuisances.
• Si le locataire n’agit pas, le voisin doit lui envoyer un courrier simple. Cette lettre doit mentionner l’origine du trouble, la gêne occasionnée dans sa vie quotidienne et la nécessité de faire cesser les nuisances subies.
• Si le locataire n’agit toujours pas, le voisin doit lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception le mettant en demeure de faire cesser la gêne occasionnée par le bruit. Cette lettre reprend les informations contenues dans le précédent courrier.

Il est possible d’utiliser un modèle de lettre :

Le voisin doit également envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire du logement pour :

• L’informer des nuisances subies en raison du comportement du locataire
• Et lui demander d’effectuer toutes les actions/démarches utiles et nécessaires pour faire cesser les nuisances.

Il est possible d’utiliser un modèle de lettre :

Si les nuisances ont lieu dans un immeuble en copropriété, le voisin doit contacter le syndic de copropriété qui avertira le propriétaire du logement.

Action du propriétaire envers son locataire

Une fois informé du comportement fautif de son locataire, le propriétaire doit :

• Mettre en demeure son locataire de cesser les nuisances. Cette mise en demeure est envoyée par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).
• Si le locataire ne réagit pas, le propriétaire doit faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur (démarche payante) ou effectuer une procédure participative (démarche payante avec recours à un avocat) pour trouver une solution amiable avec son locataire.
• Si les nuisances persistent, le propriétaire peut faire constater la résiliation du bail s’il contient une clause de résiliation pour nuisances. Sinon, il peut demander au juge de résilier le bail.

Le voisin peut faire un recours auprès du tribunal du lieu de situation de l’immeuble pour engager la responsabilité du propriétaire et demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Si les nuisances ont lieu dans un immeuble en copropriété, le voisin peut également agir en justice pour demander la résiliation du contrat de bail. Il s’agit d’une action oblique pour laquelle il est recommandée de se faire accompagner par un avocat.

Dans ce cas, il faut prouver :

• La violation du règlement de copropriété par le locataire, éventuellement le manquement au contrat de bail
• La carence du propriétaire-bailleur, c’est-à-dire le fait qu’il n’a pas agit à l’encontre de son locataire
• Le préjudice subi du fait des agissements du locataire.