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Fiche pratique

Diagnostic immobilier : assainissement des eaux usées (assainissement collectif et non collectif)

Vérifié le 26/02/2025 – Service Public / Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)

L’assainissement a pour objet la collecte, l’évacuation et le traitement des eaux usées : les eaux vannes (eau des WC) et les eaux grises (eau de la cuisine, lave-linge…). Quels sont les contrôles obligatoires en cas de vente d’un logement raccordé au réseau public d’assainissement collectif ou équipé d’un système d’assainissement autonome (assainissement non collectif) ? La réglementation diffère selon le type de dispositif d’assainissement.

  • Assainissement collectif
  • Non collectif

Tout dépend du lieu de situation du logement.

  • Cas général
  • Île-de-France

Le maire peut prendre un arrêté municipal pour imposer au propriétaire vendeur de faire contrôler le raccordement du logement au réseau public de collecte des eaux usées. Par conséquent, en l’absence d’arrêté municipal, le contrôle n’est pas obligatoire.

  À savoir

Si l’immeuble est en copropriété, c’est le syndic de copropriété qui est chargé de faire réaliser le contrôle du raccordement de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées.

Le propriétaire vendeur doit faire contrôler le raccordement du logement au réseau public de collecte des eaux usées si le logement est situé sur l’un de ces territoires.

  À savoir

Si l’immeuble est en copropriété, c’est le syndic de copropriété qui est chargé de faire réaliser le contrôle du raccordement de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées.

Le contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées est réalisé par le service public d’assainissement de la commune (SPAC).

Ce contrôle donne lieu à un rapport qui fait office de diagnostic assainissement collectif.

Le propriétaire vendeur (ou le syndic de copropriété) doit contacter le SPAC de sa commune pour convenir d’un rendez-vous.

Les coordonnées du SPAC sont disponibles en mairie.

Où s’adresser ?

Mairie

Le contrôle du raccordement du logement consiste à vérifier les éléments suivants :

  • Les eaux usées et les eaux pluviales doivent être correctement séparées. Les eaux usées doivent être raccordées au réseau d’eaux usées collectif via une boîte de branchement dédiée et accessible.
  • Les réseaux doivent être étanches et facilement accessibles pour permettre des interventions en cas de besoin.

Le diagnostic est transmis au propriétaire vendeur ou, en cas d’immeuble en copropriété, au syndicat des copropriétaires dans un délai fixé par le règlement du service d’assainissement de la commune.

Ce délai ne peut pas dépasser 6 semaines à partir de la date à laquelle le SPAC a reçu la demande de contrôle.

Le propriétaire vendeur doit transmettre le diagnostic au futur acquéreur du logement.

Lorsqu’il s’agit d’un immeuble en copropriété, le propriétaire doit demander au syndic de copropriété de lui fournir une copie du diagnostic pour la remettre au futur acquéreur.

Le diagnostic doit dater d’au maximum 10 ans au moment de la signature de l’acte authentique de vente.

  À savoir

Au plus tard 1 mois après la signature de l’acte authentique de vente, le notaire qui a rédigé l’acte doit adresser pour information et par tous moyens, à la commune qui a réalisé le contrôle, une attestation contenant la date de la vente du bien, les informations nécessaires à l’identification du bien vendu et les nom et adresse de l’acquéreur de ce bien.

Si le logement est situé sur l’un de ces territoires et en cas de problèmes constatés, le propriétaire doit faire des travaux pour mettre en conformité le raccordement du logement à l’installation d’assainissement collectif.

Les travaux sont à la charge du propriétaire. Ils doivent être réalisés au plus tard 2 ans à partir de la notification du diagnostic assainissement collectif.

Les sanctions varient selon les personnes impliquées.

  • Le propriétaire vendeur peut engager sa responsabilité pour vice caché s’il ne transmet pas le diagnostic assainissement collectif en cours de validité au futur acquéreur.

  • La responsabilité du notaire peut être engagée s’il a validé la vente en l’absence du diagnostic assainissement collectif ou en ayant connaissance d’informations mensongères induisant l’acquéreur en erreur.

Tous les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées doivent faire l’objet d’un contrôle en cas de vente.

La mission de contrôle consiste à :

  • Vérifier l’existence de l’installation
  • Vérifier le bon fonctionnement et l’entretien de l’installation
  • Évaluer les dangers pour la santé des personnes ou les risques avérés de pollution de l’environnement
  • Évaluer une éventuelle non-conformité de l’installation.

La commune demande au propriétaire, en amont du contrôle, de préparer tout élément permettant de vérifier l’existence de l’installation d’assainissement non collectif.

Le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif est assuré par la commune.

Chaque commune définie la fréquence des contrôles des installations dans son règlement de service. Cette fréquence ne peut pas dépasser 10 ans.

Le propriétaire vendeur doit contacter le service public d’assainissement non collectif (SPANC) de sa commune pour convenir d’un rendez-vous.

Les coordonnées du SPANC sont disponibles en mairie.

Où s’adresser ?

Mairie

Un agent du SPANC réalise un rapport. Ce rapport est remis au propriétaire vendeur. Il fait office de diagnostic assainissement non collectif.

Le propriétaire vendeur doit intégrer le diagnostic assainissement non collectif aux différents diagnostics immobiliers compris dans le dossier de diagnostic technique (DDT) en cas de vente.

Il doit remettre le DDT au futur acquéreur du logement au moment de la signature de l’acte authentique de vente.

Le diagnostic assainissement non collectif doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l’acte authentique de vente.

En cas de problèmes constatés, le propriétaire vendeur doit faire des travaux de mise en conformité de son installation.

Ces travaux sont à sa charge. Ils doivent être réalisés au plus tard 1 an après la signature de l’acte authentique de vente.

Ces travaux peuvent être assurés par la commune avec l’accord du propriétaire vendeur.

Le propriétaire vendeur peut néanmoins décider de ne pas réaliser les travaux. Dans ce cas, il doit en informer le futur acquéreur qui décidera ou non d’acquérir le bien en l’état. Les travaux peuvent alors faire partie de la négociation financière. L’acquéreur devra alors mettre en conformité l’installation au plus tard 1 an après la signature de l’acte authentique de vente.

  À savoir

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) peut permettre, sous certaines conditions, de financer les travaux.

Les sanctions varient selon les personnes impliquées.

  • Le propriétaire vendeur peut engager sa responsabilité pour vice caché s’il ne transmet pas le diagnostic assainissement non collectif en cours de validité au futur acquéreur.

  • La responsabilité du notaire peut être engagée s’il a validé la vente en l’absence du diagnostic assainissement non collectif ou en ayant connaissance d’informations mensongères induisant l’acquéreur en erreur.

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